Étape 1 : évaluer votre capacité d'achat réelle
Avant de visiter des biens, calculez votre capacité d'emprunt. La règle des 35% d'endettement (HCSF 2021) s'applique strictement : toutes vos charges de crédit (futur crédit immobilier + éventuels crédits en cours) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets.
Exemple de calcul rapide
Revenus nets mensuels : 3 500 € → capacité mensualité max : 1 225 €
Sur 25 ans à 3,45% → capacité d'emprunt ≈ 235 000 €
Avec apport de 25 000 € → budget d'achat ≈ 260 000 €
Étape 2 : mobiliser le PTZ et les aides disponibles
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est la principale aide de l'État pour les primo-accédants. En 2026, il a été réformé pour s'étendre à l'ensemble du territoire, y compris Paris, pour les logements neufs et certains logements anciens avec travaux.
Ce qu'il faut savoir sur le PTZ 2026 :
- →Financement jusqu'à 40% du prix pour les zones tendues (dont Paris)
- →Remboursement différé pendant 5 à 15 ans selon vos revenus
- →Conditions de ressources plafonnées (vérifier selon composition du foyer)
- →Cumulable avec un prêt conventionnel et d'autres aides locales
Certaines communes franciliennes proposent également des aides complémentaires (prêts à taux bonifié, garanties). Votre courtier Optimia identifie toutes celles auxquelles vous avez droit.
Étape 3 : cibler les bons quartiers selon votre budget
Paris intra-muros reste cher — le prix médian tourne autour de 9 500 €/m² en 2026. Mais certains arrondissements restent plus accessibles pour les primo-accédants :
19e et 20e arrondissements
7 500 – 8 500 €/m²
Meilleur rapport qualité/prix intra-muros
13e et 18e arrondissements
8 000 – 9 000 €/m²
Transports développés, vie de quartier
Montreuil, Vincennes
5 500 – 7 500 €/m²
Proches Paris, prix plus accessibles
Val-de-Marne (94)
4 000 – 6 500 €/m²
Idéal pour maximiser la surface
Étape 4 : constituer un dossier bancaire solide
Le dossier bancaire est votre carte de visite auprès des établissements prêteurs. Voici ce qu'il doit impérativement contenir :
- ✓3 derniers bulletins de salaire + contrat de travail
- ✓2 derniers avis d'imposition (N-1 et N-2)
- ✓3 mois de relevés bancaires (tous vos comptes)
- ✓Justificatifs d'épargne (livret A, assurance-vie, PEL)
- ✓Justificatif de domicile actuel
- ✓Compromis de vente signé (ou promesse de vente)
Étape 5 : négocier l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente entre 20 et 30% du coût total de votre crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment (plus seulement à la date anniversaire). Pour un primo-accédant jeune et en bonne santé, la délégation d'assurance peut générer entre 8 000 et 20 000 € d'économies sur la durée.
Chez Optimia, nous comparons systématiquement les offres d'assurance pour chaque client et négocions des contrats sur mesure adaptés à votre profil de santé et professionnel.
Le calendrier type d'un premier achat à Paris
Votre courtier Optimia intervient dès la simulation initiale et vous accompagne jusqu'à la signature chez le notaire — sans frais pour vous, puisque la banque prend en charge nos honoraires à la signature.