La règle des 10 % : pourquoi est-ce le minimum ?
Les banques exigent généralement que l'apport personnel couvre au minimum les frais annexes de l'opération : frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et frais de garantie (caution ou hypothèque). Ces frais ne sont pas financés par le prêt principal — vous devez les régler sur vos fonds propres.
La règle de base
Apport minimum = frais de notaire + frais de garantie
Soit environ 8 à 10 % du prix du bien dans l'ancien
et 3 à 5 % dans le neuf
Certains établissements acceptent de financer les frais de notaire, notamment pour les profils très solides. Mais c'est l'exception, pas la règle — et cela se traduit par un taux moins favorable.
Exemples d'apport selon le budget d'achat
Budget 200 000 €
Apport minimum
16 000 €
Apport idéal (20 %)
30 000 €
Budget primo-accédant Île-de-France couronne
Budget 300 000 €
Apport minimum
24 000 €
Apport idéal (20 %)
45 000 €
Budget appartement Paris banlieue proche
Budget 400 000 €
Apport minimum
32 000 €
Apport idéal (20 %)
60 000 €
Budget appartement Paris ou grande ville
Pourquoi un apport plus élevé améliore votre taux ?
L'apport réduit la quotité financée (le ratio prêt/valeur du bien). Plus cette quotité est basse, plus le risque pour la banque est faible — et meilleur est le taux proposé. Un apport de 20 % peut vous faire gagner 0,20 à 0,40 point de taux par rapport à un apport de 10 %, ce qui représente plusieurs milliers d'euros sur la durée du crédit.
Ce que les banques regardent vraiment :
- →La quotité financement : moins de 80 % = conditions optimales
- →L'origine de l'apport : épargne propre vs donation vs PEL
- →La durée de constitution : un apport solide sur 2+ ans est valorisé
- →L'épargne résiduelle après achat : les banques aiment voir 3–6 mois de mensualités
Astuces pour emprunter avec peu d'apport
Le PEL (Plan Épargne Logement)
Le PEL génère un droit à prêt utilisable pour l'achat d'une résidence principale. Cumulable avec un crédit classique.
La donation familiale
Donation entre parents et enfants exonérée jusqu'à 100 000 € par parent tous les 15 ans. À déclarer mais non imposable dans ce plafond.
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Pour les primo-accédants, le PTZ finance jusqu'à 40 % du prix en zone tendue. Il complète l'apport sans toucher à votre épargne.
L'Action Logement (ex 1% patronal)
Les salariés du secteur privé peuvent bénéficier d'un prêt complémentaire à taux très bas via leur employeur ou leur CIL/CIL.
Peut-on emprunter sans apport en 2025 ?
Oui, c'est possible, mais réservé à des profils très spécifiques. Les banques qui acceptent de financer à 110 % (prix + frais) cherchent des emprunteurs avec un profil rassurant : CDI ancienneté solide, revenus élevés, pas de découvert, épargne résiduelle conséquente, ou projet dans un marché dynamique.
Profils susceptibles d'emprunter sans apport
- ✓Jeunes cadres en début de carrière avec revenus > 4 000 €/mois
- ✓Fonctionnaires titulaires avec garantie de l'État
- ✓Emprunteurs bénéficiant du PTZ couvrant les frais de notaire
- ✓Investisseurs locatifs avec cashflow positif démontrable
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